Een herenhuis met uitzicht op Regent’s Park is verkocht voor minder dan £ 130 miljoen, een korting van meer dan £ 50 miljoen op de vraagprijs, in een teken dat stijgende ontwikkelingskosten en het vertrek van rijke Russische kopers de top van de Londense huizenmarkt bereiken.
De Indiase zakenman Ajay Kalsi heeft een deal gesloten om 1-18 York Terrace East te kopen, een rij monumentale huizen van 95.000 vierkante meter, volgens vier mensen met kennis van de deal.
De verkoop met lage prijs beëindigt een moeilijk hoofdstuk voor de vorige eigenaren van het door John Nash ontworpen pand, terwijl het een zeldzaam inzicht biedt in de uitdagingen van het opereren aan de geheime bovenkant van de huizenmarkt van de hoofdstad.
Ontwikkelaar Zenprop kocht het pand in 2016 en de CEO van het bedrijf Derrick Beare vertelde de Financial Times in 2020 dat het zijn doel was om een bouwvergunning te krijgen, het blok uit 1820 te renoveren, de huurovereenkomst met rechthebbende The Crown Estate te verlengen en te verkopen.
Maar het plan van de ontwikkelaar om het pand voor winst om te draaien, verzuurde toen de huizenmarkt veranderde. Volgens makelaar Savills liggen de gemiddelde prijzen voor ‘prime’-woningen in Londen 17,6 procent onder het hoogtepunt van 2014.
“Het is een lang proces geweest, een verschrikkelijke ervaring. [There was] Brexit, een pandemie en dan een oorlog. Nu is de markt erg moeilijk vanwege de stijgende bouwkosten’, zegt een persoon die betrokken is bij de verkoop.
Rijke buitenlandse kopers vormen een steunpilaar van de belangrijkste markt van Londen, maar hun aantal nam af tijdens de Covid-pandemie en moet zich nog herstellen. Russische kopers, ooit gemeengoed in het centrum van Londen, zijn de afgelopen jaren afgenomen en zijn vrijwel verdwenen sinds Vladimir Poetin’s invasie van Oekraïne eerder dit jaar.
“Er zijn duidelijk geen Russen, weinig Chinezen en heel weinig Arabische kopers”, zegt Andrew Langton, voorzitter van Aylesford International, het bedrijf dat samen met Savills York Terrace East op de markt brengt.
Volgens Savills hebben de binnenlandse superrijken het gat in de high-end vastgoedmarkt opgevuld door hun geld in huizen van meer dan £ 5 miljoen te parkeren. Toch mikken huizenkopers die bescherming zoeken tegen de stijgende inflatie niet op complexe renovatieprojecten zoals York Terrace East.
Als gevolg van stijgende bouwkosten, veroorzaakt door inflatie en stijgende rentetarieven, zal de prijs van het opnieuw inrichten van York Terrace East waarschijnlijk meer dan £ 100 miljoen bedragen, volgens mensen met kennis van het onroerend goed.
Kalsi reageerde niet op een verzoek om commentaar of verduidelijkte zijn plannen voor het gebouw, dat toestemming heeft om te worden omgezet in 26 appartementen en twee huizen.
De korting op de verkoop is een signaal dat de stijgende kosten van bouwmaterialen wegen op de bovenkant van de markt.
“Je hebt nog niet eerder gekocht” [the property] dan loop je tegen de betonnen muur van bouwkosten aan, met de dag omhoog gaand voor bakstenen, cement, hout, alles. Bouwkosten [could be] meer dan £ 1.000 per vierkante voet”, zei een persoon die bij de deal betrokken was.
“Wat £ 185 miljoen was, is nu £ 130 miljoen. Is dat een kwestie van bouwkosteninflatie en onzekerheid over eindgebruikers, nu de Russen uit de markt zijn geslagen?” zei de persoon.
Maar York Terrace East heeft zijn eigen unieke complicaties. In februari 2020 verstrekten miljardair vastgoedbeleggers de gebroeders Reuben een lening tegen het onroerend goed van tussen de £ 90 miljoen en £ 100 miljoen, met rentebetalingen van maar liefst £ 700.000 per maand, volgens vier mensen die bekend zijn met de regeling.
Kalsi heeft de lening aangenomen als onderdeel van de verkoop, maar zal het pand waarschijnlijk herfinancieren, volgens twee van de mensen.
De Rubens weigerde commentaar te geven.
Beare weigerde commentaar te geven; toen de chef van Zenprop in 2020 probeerde te verkopen voor £ 185 miljoen, zei hij dat het doel was “mijn geld terug te krijgen en verder te gaan”.
Verschillende mensen die op de hoogte zijn van de verkoop zeggen dat het bedrijf een aanzienlijk verlies op het onroerend goed heeft geboekt, hoewel het niet duidelijk is hoeveel Zenprop er tot nu toe aan heeft uitgegeven.
‘Het is een nachtmerrie geweest. Het zal een enorme opluchting zijn om eruit te komen’, zei een van hen.
